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2015商铺投资回报率计算 如何投资商铺  

2015-05-14 15:24 发布

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对于普通投资者来说,商铺投资计算比较复杂,以下罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。
(1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价
案例分析:2014年12月底,李先生买下了自己社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么,他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
案例分析:假设李先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%。通过计算,我们得出该套商铺的投资回报率将是:5.76%。
点评:该计算方法的优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
(3) 租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
点评:优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
(4) 内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
点评:上述公式以按揭为例,未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。
如何投资商铺?
1、产权商铺投资:大家所熟悉的的产权式商铺投资,需要注意的是该商铺项目是新建项目还是重新包装后的项目,开发商的实力和信誉也要每一个投资人认真考察,最好选择知名的开发商开发的物业品牌。当然最重要的商铺的增值能力,商铺的增值能力取决于很多方面的因素,如地段好、流量高、购买力强、竞争力低、出租轻松等。
2、商铺收益权投资:近几年来陆陆续续可以看到有开发商推出商铺收益权投资,这也是商业地产投资运营的新模式。解决了传统产权式商铺投入大、回本周期长等困扰。像这种一般5万元起投,8%-10%的收益每年,这种投资模式更利于中短期投资、低风险低门槛。在约定的年限内快速的获得稳定收益。去年底,一家专注商业地产的收益权投资的互联网金融平台旺利网更是将这种投资模式搬到了互联网,除了让传统的投资人足不出户,宅在家里投资商铺之外,更是将起投门槛降低至100元,并且年化收益高达14%。


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