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房屋两权分离,金融圈专业人士教你如何投资  

2015-03-11 16:28 发布

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  3月9日下午,全国人大三次会议举行了第二次全体会议。进入会场前,国土资源部部长姜大明回答了媒体提出的问题。
  不动产权证的‘使用期限’,不是房屋所有权期限。‘使用期限’是指土地使用权和海域使用权的期限。使用权有期限,所有权无期限,两权分离。”
  问:有人说,不动产权证书上有一项是“使用期限”,会让业主失去房屋所有权,难道要让“全国业主变房客”?
  国土资源部部长姜大明:公众对不动产登记问题存在一些误解,不动产登记完全是依照法律法规进行的。新版不动产权证书上设置的“使用期限”,不是房屋所有权期限。“使用期限”是指土地使用权和海域使用权的期限。使用权有期限,所有权无期限,两权分离。不动产登记是新事物,在实施过程中欢迎大家提意见。
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  房地产行业的政策层面,则已经于无声处听惊雷,正在酝酿着方向性的改变。2014年的提法是“针对不同城市分类调控,增加中小套型商品房供应,抑制投机性需求,促进房地产市场持续健康发展。”2015年的提法是“坚持分类指导,因地施策,支持居民自住和改善型住房需求,促进房地产行业平稳健康发展。

  短短一年,已经天上换了人间,楼市基调发生根本性变化,主要变化有三:
  1、“调控”淡出,“指导”上场,为09年以来所仅见。
  2、“抑制投资性需求”变为“支持居民自住和改善型需求”。
  3、“促进房地产持续健康发展”变为“促进房地产平稳健康发展”。

  前者决策层认为房地产还是健康发展的,并以抑制投机为目的,打压意图明显;后者表明决策层已经认识到楼市不稳局面,在经济下行压力增大的时代背景下,稳定楼市已经成当务之急。而总理李克强3月5日做政府报告指出:广义货币M2预期增长12%。
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  显然,用泡沫消化泡沫不是三五年能完成的任务。因此,人人都应思考的是,你是想手握逝水年华一样握着现金不放,还是将资本及时转化成有效优质资产,而房地产目前已经不是最优质的升值资产。         
  有鉴于最近房屋两权分离等社会情况,金融聚投上一位专业人士想聊一聊他给散户的投资建议和忠告。
        
  1. 预期回报率永远跟风险相关,对家风险经常被忽略         
  希望是废话,任何回报率显著高于储蓄和国债且号称无风险/保本的投资都有很高的风险,即使美国国债都有国会打架斗气的风险。比如如果有个信托承诺高回报且保本,然后你的律师能证明投资合同确实符合这个承诺,那你的风险不是零,而是这个信托破产。         
  2. 长期来讲股票类工具的收益高于债券类投资工具         
  市场共识和很容易证明的事,巴菲特爱挂在嘴边,但注意下一条。         
  3. 历史数据证明绝大多数专业投资经理跑不赢指数         
  这方面的学术文章太多了,比如国外的Barras, Scaillet and Wermers跟踪了两千多个美元股票基金三十年,猜猜百分之多少的投资经理能够重复战胜市场指数?0.6%。这个事实其实非常容易感性证明,打开随便一个基金或者对冲基金的年度回报榜单,再打开前一年的,再打开前5年的,榜首重合的有几个?
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  4. 注意基金/理财/投资工具的费用和交易费用         
  谈回报率时不光同时要看对应风险/波动性,也要看费前/费后回报。主动型的股票基金,对冲基金,股权/信托基金都是收费的,绝大多数费用不菲。常见的Hedge Fund / Private Equity都是2/20,每年2%的管理费和20%的表现费,费后回报比起费前回报能差非常多。所有的大投资经理/HF合伙人/PE合伙人都有一个共同的特点,就是他们收入都很高,羊毛出在羊身上,尤其考虑到他们中绝大多数都不能持续的战胜市场。

  5. 作为散户你其实应该害怕         
  专业和业余这种事是很难比的。有这么一群人,要不是名校毕业要不是异军突起,入行多年,上一份工作是高盛或者摩根的某牛desk,跟纽约/伦敦某个办公楼里一坐,一单能动用的金额对散户是天文数字,对着四块到六块屏幕不等,其中一块是Bloomberg
terminal,有所有最好的消息平台接入,各种卖方分析随便看,闲了随手拿起电话骚扰上市公司CEO,然后他们其中绝大多数都不能持续地战胜市场。你觉得你上几个论坛用几个app和平台试用帐号,听几个“内部消息”选股,投资回报会咋样呢?我会打篮球,但我觉得詹姆斯做不到的我应该是做不到的,即使偶尔蒙进了,我也不会想re-match。

  6. 这个社会上骗子是很多的         
  绝大多数宣传一夜暴富的都是骗子,有用感叹号和大量反问句的投资建议基本都是骗子,送你本金的一般不是慈善家。股神这种东西保不齐是有的,但你最好在和能用QQ和微信联系到的股神交流时候,注意一下他是不是要卖你书/投资工具/注册会员。
  7. 别去碰杠杆,别去碰外汇/期货/大宗商品,别去轻易碰“大家凑一凑”投一份的东西         
  个人投资者不要轻易用杠杆,投多少是多少,杠杆是机构玩的,人家可以法人破产,你行么?散户不要去炒期货,外汇和大宗商品,这些市场专业度更高,波动更凶猛,不适合个人投资者。         
  不要相信内部消息,真有内部消息的人不会传的,真传了他们和你是会坐牢的。不要轻信买个个人的信托和其他流动性非常低的投资产品,你的对面一般都是一群银行家/律师/审计,专业知识完全不对等。大的HF/PE,虽然未必回报就好,但都是卖给机构和高净值个人的,越正规的你一般越买不到。         
  注意别人的推荐动机,一般理财推荐给你的都是付他佣金最高的产品,当然也有可能他真心实意地相信这个产品至死不渝,看你会不会好命碰到。注意区分销售平台和真正的投资机构,比如如果某宇宙行卖给你一个别人托它卖的信托(read佣金),宇宙行不是你的对家。
        
     8. 你的时间是有价值的         
  对于大多数个人投资者,尤其是年轻人来说,你现在能做到的投资收益远远低于你未来的收入预期。上班看盘上论坛,跟业绩,分析市场,交易这种事是很浪费时间精力的,目测你的老板也不会太高兴。即使你是闲人,约约会陪陪家人看看书不也很有价值么,别忘了一帮废寝忘食的专业人士也没能持续战胜市场。对于非专业人士来说,干好正事和享受生活比研究K线有意义。

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