99%的商铺不值得购买  

2018-12-07 01:05 发布

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  对于手上有闲钱的人来说,考虑投资的时候,有些人选择商铺,原因很简单:一铺养三代。
  但也有人认为:投资商铺不是一件简单的事情,购买商铺的风险要远远高于住宅,买错的几率极大,很多时候,大部分商铺都不值得购买。
  先说结论:我认为99%的商铺根本不值得买。
  商铺价值是在变低,这一点是不容否认的,毕竟中国的房地产经过20年的发展之后商铺的数量已经不像以前那么稀少了,但凡有住宅小区,少不了商业配套,要么是添一个商业综合体,要么是商业街,最次都会设置底商,商铺随着住宅小区在城市点式扩散,遍地开花。
  物以稀为贵是通用的道理,现在商铺虽然不能说泛滥,但供应数量比起以前的确增加了很多,在这样的情况下商铺的价值比起以前肯定变低了,更不要说因为网购的兴起现在商铺的生意也是一天不如一天,在这样的情况下商铺的价值的确在普遍下降。
  普通投资者能买的商铺一般有两种,一种是综合商业体中切割的部分,一种是住宅底商。
  都说“一铺养三代”,可是大家想过商铺的本质是什么吗?
  商铺的本质是人流量。没有人流量的商铺就是垃圾,住宅的脚跟都抓不到。
  那么问题来了,人流量是由什么决定的?或者换句话说,你用什么聚集人流量呢?
  1、位置
  所谓“金边银角”,最方便最外面的位置就容易有最大的人流。但是位置这件事是可以改变的,比如你是一个出口,可是商场有很多出口,商场只要随便的把出口封死(比如说为了消防,为了动线),旺铺立刻变死铺。可是综合商业体中的商铺你基本只有所有权,商铺在不在门边,旁边是不是买臭豆腐的,你基本没有话语权。
  2、聚集效应
  什么是聚集效应,就是,如果一个商铺全部都是买建材的,或者全部都是买布料的,这种商铺基本上来说很容易有非常好的客流量——所有去建材市场的人绝对不会冲着买衣服去。
  所以这种商铺通常不容易火的要死,但也不容易突然就没生意了,通常都是能赚到行业平均值的收益。
  但是前提是,这样的聚集效益靠一个一个拥有产权被切割的单元的所有者是做不到的,有一句话,一个人能直接领导的人的上限是7个人,靠你的饭碗吃饭的人尚且难以有效管理,成百上千的投资者能达成一致的概率,你觉得有多大?
  那如果你把经营权给开发商呢?呵呵,任何事情都是有成本的,开发商为什么要做这种吃力不讨好的事?商铺都卖完了,你当开发商是雷锋吗?
  3、单价高
  如果他愿意帮你经营,说明你买的商铺的价格肯定是市场价的好多倍。
  为什么很多时候我们接到的商铺的电话都是异地的?或者是新区的?你有没有接到过成熟的商圈卖铺子的电话?
  骗的都是外地人,不懂、不了解本地情况的人。
  举例子:你以为你买的北京的铺子,是,没错,行政区归北京,手机信号是河北移动。
  4、难以脱手
  原因有三:一是税极高,二是产权40年、50年,三是难以贷款。
  1、税有多高呢,以商业公寓来看,极端情况下,100万的毛利,要交50万的税。
  2、产权40年的问题是,难以贷款,还款年限不能超过产权年限。
  3、一手商铺贷款五成的原因是,开发商做了担保。二手商铺绝对难以贷到五成评估价的。
  以上都限制了你脱手的时候价格和对象。
  哪怕你避开了以上所有大坑,别忘了,还有马爸爸。购物场景由实体向互联网转移,使得商业地段越来越扁平化,商铺的地段价值大打折扣。连地板都能在网上买了,还有什么行业是不可颠覆?行业都死了,要铺子干嘛?
  所以,投资商铺,千万要深思熟虑。
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